抵押登记的效力存在两种情况；
- 抵押登记是抵押权的成立要件，即抵押权自抵押登记时起成立，可以对抗任意第三人。
根据《物权法》第187条规定，以下列财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记之日起设立：
（1）建筑物和其他土地附着物；
（2）建设用地使用权；
（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（4）正在建造的建筑物。
2. 抵押登记是抵押权的对抗要件，即抵押权虽在抵押权人与抵押人之间自抵押合同签订时成立，但未经登记的抵押权不得对抗善意第三人，换句话说，未经登记的抵押权仅在双方当事人间有效，对于当事人外的善意第三人无效。
《物权法》第188、189条规定，以下列财产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记，不得对抗善意第三人：
（1）生产设备、原材料、半成品、产品；
（2）正在建造的船舶、航空器；
（3）交通运输工具；
（4）现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品。